Koupě/prodej nemovitosti vyžaduje bezchybné provedení řady kroků. My Vás jimi provedeme tak, aby kladly minimální nároky na Váš čas a nevyžadovaly žádné odborné znalosti z Vaší strany.
Následuje popis jednotlivých kroků nutných k úspěšnému prodeji/koupi nemovitosti:
1. Kontrola listinných podkladů
Z výpisu z katastru nemovitostí (tzv. list vlastnictví) a nabývacího titulu (kupní, darovací smlouva, atp.), popř. i ze snímku katastrální mapy
zkontrolujeme, zda Vaše nemovitost/nabízená nemovitost netrpí žádnou právní vadou, tj. na nemovitosti neváznou žádná práva třetích osob, zástavního právo, právo odpovídající věcnému břemeni, právo nájmu, exekuce, atd. a je možné ji převést. V opačném případě
poradíme, jak postupovat, aby konkrétní omezení vlastnického práva bylo odstraněno.
2. Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Touto smlouvou se obě smluvní strany zavazují v budoucnu uzavřít kupní smlouvu za podmínek a v termínu ve smlouvě dohodnutých, pod případnou sankcí finanční pokuty (tzv. smluvní pokuta).
Kdy se smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavírá? Z důvodu právní jistoty doporučujeme prodávajícímu převést nemovitost na kupujícího až v okamžiku úplného uhrazení kupní ceny do advokátní/notářské či bankovní úschovy. Pokud kupující nedisponuje dostatkem vlastních finančních prostředků a tyto potřebuje zajistit prostřednictvím hypotečního úvěru/úvěru ze stavebního spoření, přistupuje se, avšak ve srovnání s posledními lety již méně, k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (řada bank již tento „předstupeň“ před uzavřením vlastní kupní smlouvy nevyžaduje). V současné době se smlouva o smlouvě budoucí kupní využívá spíše v komplikovanějších případech převodů nemovitostí (např. nemovitosti zatížené exekucemi), i když ani výše jmenované případy sloužící k prokázání účelovosti použití úvěru bance poskytující úvěr nelze vyloučit.
Naše advokátní kancelář předmětnou smlouvu o smlouvě budoucí kupní sepíše a za tím účelem se spojí i s hypotečním poradcem či jinou kompetentní osobou úvěrující banky strany kupující.
Zajistíme rovněž ověření pravosti podpisů na uzavírané smlouvě.
3. Advokátní úschova kupní ceny
Úschova finančních prostředků při jakémkoliv realitním obchodu je
nejbezpečnější formou úhrady kupní ceny pro obě smluvní strany. Pro stranu prodávající tento způsob úhrady kupní ceny znamená právní jistotu v tom, že návrh na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí je podáván až v okamžiku úplného uhrazení kupní ceny do advokátní úschovy. Pro stranu kupující pak právní jistotu v tom, že straně prodávající nebudou vyplaceny finanční prostředky složené v advokátní úschově dříve, než se kupující stane vlastníkem převáděných
nemovitostí.
Úschovou kupní ceny rovněž předejdeme situacím, kdy by k případnému zatížení nemovitosti došlo v mezidobí od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy do doby nabytí vlastnictví. Taktéž se vyvarujeme problematickému zpětnému získávání zaplacené kupní ceny v případě, že nedojde k převodu vlastnického práva na kupujícího, nebo dojde k zatížení nemovitosti. A konečně advokátní úschova kupní ceny zajistí kupujícímu právní jistotu úhrady daně z nabytí nemovitostí stranou prodávající, neboť přímo z úschovy lze odpovídající částku odeslat po převodu vlastnického práva na kupujícího na účet příslušného finančního úřadu. Podmínky úschovy kupní ceny, jakož i jeho vyplacení upravuje samostatná
Smlouva o advokátní úschově, kterou Vám náš advokátní kancelář zajistí. Advokát (schovatel) vystupuje jako třetí nezávislá osoba, u které jsou složeny finanční prostředky (odděleně od jiných úschov či jiných prostředků), a to až do doby splnění všech podmínek Smlouvy o advokátní úschově.
Oproti notářské a bankovní úschově je advokátní úschova
finančně dostupnější.
4. Kupní smlouva a návrh na vklad
Je-li uzavírána budoucí kupní smlouva, pak obvykle v okamžiku, kdy je složena celá kupní cena do advokátní úschovy, následuje uzavření vlastní kupní smlouvy. Ne-li smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavírána, pak kupní smlouva řeší podmínky celé realitní transakce.
Kupní smlouvu o převodu nemovitosti Vám sepíšeme a rovněž připravíme návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Zajistíme ověření pravosti podpisů na Kupní smlouvě. Návrh na vklad do katastru nemovitostí po splnění podmínek uvedených v kupní smlouvě doručíme na příslušný katastrální úřad (podání pro Katastrální úřad Jihomoravského kraje, pracoviště Boskovice, Blansko, Brno-město a Brno-venkov zajistíme osobně).
5. Přepis vlastníka
Od 1. 1. 2014 příslušný katastrální úřad dle §18 odst. 1 katastrálního zákona
povolí vklad po až po uplynutí ochranné lhůty 20 dní od podání návrhu na vklad do katastru, což v některých případech vede k prodloužení řízení. V mezidobí je katastrálním úřadem vlastníkovi nemovitosti zasláno vyrozumění o tom, že k jeho nemovitosti je vyznačena plomba. Vyrozumění má podobu výpisu z katastru nemovitostí, ze kterého je patrné, jaký vklad má být v katastru proveden, tedy jaká změna a ve prospěch koho bude v katastru zapsána. Zvýšení informovanosti by mělo vést k tomu, že i v případě, že katastrálnímu úřadu budou ke vkladu předloženy podvržené listiny, vyjde tato skutečnost najevo.
Přílohou návrhu na vklad do katastru je nově již jedno vyhotovení Kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy smluvních stran. Správní poplatek za návrh na zahájení řízení o povolení vkladu stále činí 1.000,- Kč. Po uplynutí ochranné lhůty 20 dní provede příslušný katastrální úřad vklad a účastníky řízení o tom vyrozumí listinou, která má rovněž podobu výpisu z katastru nemovitostí, z níž je již patrná změna vlastnického práva ve prospěch nového vlastníka.
6. Uvolnění peněz z úschovy
Po provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího jako nového vlastníka jsou uvolňovány finanční prostředky z advokátní úschovy, a to obvykle do 5 pracovních dnů ode dne, kdy tato skutečnost nastane, bezhotovostním bankovním převodem na účet prodávajícího. Na základě dohody smluvních stran, je možno z úschovy vyplatit toliko kupní cenu sníženou o 4% z kupní ceny představující daň z nabytí nemovitostí, která je po splnění podmínek stanovených Smlouvou o advokátní úschově, vyplácena přímo na účet finančního úřadu.
7. Předání nemovitosti
Po provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí dochází k fyzickému předání a převzetí nemovitosti, nedohodnou-li se strany v Kupní smlouvě jinak. O předání a převzetí nemovitosti je sepisován
Předávací protokol, který Vám naše advokátní kancelář připraví. Protokol zachycuje stavy měřidel, počty předaných klíčů, stav zařizovacích předmětů, atp.
8. Znalecký posudek – od 1. 1. 2014 NENÍ NUTNÝ
Do 31. 12. 2013 se výše základu daně z převodu nemovitostí (nyní daně zstanovila porovnáním sjednané kupní ceny s cenou odhadní. Odhadní cena vyžadovala pořízení znaleckého posudku. Pro určení základu daně se použila cena vyšší. Nově není nutné porovnávat kupní a odhadní cenu, je možné porovnat kupní cenu s tzv. směrnou hodnotou. Směrná hodnota je v podstatě cena obvyklá, kterou finanční úřad určí podle druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci. Tyto údaje je nutné vyplnit do příslušných příloh daňového přiznání. Jelikož pro určení základu daně bude rozhodných pouze 75% směrné hodnoty, je pravděpodobné, že při sjednání nižší kupní ceny, bude i výsledná daň nižší než doposud. Tento postup je možné uplatnit při úplatných převodech bytů, rodinných domů, chalup, chat a objektů určených pro rekreaci, garáží, pozemků, které tvoří s uvedenými stavbami funkční celek, pozemků, jejichž součástí jsou uvedené stavby, pozemků bez trvalého porostu, na kterých není zřízena stavba a ke kterým nebylo zřízeno právo stavby. Pokud by však tento postup někomu nevyhovoval, je nadále možné postupovat „po staru“, tedy s doložením znaleckého posudku, pokud o to poplatník požádá. Náklady na pořízení znalecké posudku pak je možno nově odečíst od základu daně. Základem daně pak bude 75% ceny zjištěné ze znaleckého posudku, nebude-li kupní cena vyšší.
V případě potřeby vypracování znaleckého posudku Vám znalecký posudek zajistíme prostřednictvím spolupracujícího znaleckého ústavu.
9. Podání přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí
Lhůta pro podání daňového přiznání - poplatník musí podat přiznání
nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Přiznání se podává na finanční úřad, v jehož působnosti nemovitost leží.
Bude-li si prodávající přát, pomůžeme s vyplněním příslušného formuláře a jeho podáním finančnímu úřadu. Poplatníkem daně z nabytí nemovitosti je nadále prodávající, přestože byl původní záměr převést tuto povinnost na kupujícího, kupující je toliko ručitelem. Nově je však možné ve smlouvě dohodnout, že poplatníkem daně bude kupující a takové ujednání má účinky i vůči správci daně. Pokud poplatník zvolí nový způsob výpočtu daně, tedy bez doložení znaleckého posudku, pak ve lhůtě pro podání daňového přiznání zaplatí 4% sjednané kupní ceny jako zálohu na daň. Finanční úřad pak následně po stanovení základu daně vydá platební výměr, kterým výši daně určí. Následně poplatníkovi vrátí přeplatek, případně jej vyzve k uhrazení nedoplatku.
10. Daň z příjmu
Známé osvobození opět jako v minulosti osvobozuje prodej rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající
měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Zůstává i osvobození, pokud je bydliště
kratší než 2 roky, ale prostředky získané prodejem jsou použity na uspokojení bytové potřeby. Pro manžele platí, aby podmínku osvobození splnil alespoň jeden z nich, nebyl-li majetek zařazen do obchodního majetku jednoho z nich. Stejně jako v minulosti je osvobozen příjem z prodeje nemovitých věcí, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem 5 let. V opačném případě je nutné, aby prodávající podal daňové přiznání a daň z příjmu odvedl. Platí zde obecná pravidla pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob a není tedy povinnost podávat daňové přiznání bezprostředně po prodeji. Termín pro podání daňového přiznání místně příslušnému finančnímu úřadu je obecně stanoven nejpozději do konce března následujícího zdaňovacího období.
B. KOUPĚ/PRODEJ NEMOVISTOSTI ZA ÚČASTI RK:
Kupujete-li nebo prodáváte nemovitost za pomoci realitní kanceláře,
nabízíme Vám profesionální revizi všech smluvních dokumentů – zprostředkovatelské smlouvy, rezervační smlouvy, budoucí smlouvy kupní, kupní smlouvy, jakož i smlouvy o úschově a další. Nabízíme v těchto případech i možnost dohodnout složení kupní ceny do advokátní úschovy naší advokátní kanceláře. Nabízíme komplexní právní poradenství spojené s převody nemovitostí.
C. DAROVÁNÍ NEMOVITOSTI
Rozhodli jste se svou nemovitost darovat svým blízkým nebo třetí osobě?
Sepíšeme Vám darovací smlouvu dle Vašeho přání, připravíme návrh na vklad do katastru nemovitostí a listiny na příslušný katastrální úřad osobně podáme nebo doručíme. V souvislosti s darováním zřídíme i služebnost (dříve věcné břemeno) doživotního užívání nemovitosti. Převod nemovitosti darem je mezi příbuznými daňově osvobozen.
